多楼盘提前百日交房 早竣工成房企融资抓手

来源：IC photo

日前，青岛龙湖春江天玺一期首批准业主在9月初收到交房通知，这比合同约定的交房日期提前了300天左右。

该项目所在地楼市从业者对36氪称，2020年10月开盘后去化率不错，一期已经售罄，2021年年底拿到了竣工证，「索性就提前交付了」。

36氪注意到，2022年7月，春江天玺一期曾因夜间施工噪音超标被罚。一名接近该项目人士表示，疫情给开工、材料运输带来不确定影响，但项目方面保障了参建供应商工程款的及时支付。

据了解，2021年中春江天玺一期便开始为提前交付铺排，拉通了公司对参建供应商的付款支付。由于所有参建资源需要提前进场施工，所带来的工程招标、合同签订、工程款支付等事项都在前期进行了梳理。供应商进场前便做到统一交底、目标一致，确保提前交付后项目品质得到保证。

此次青岛龙湖项目提前交房并非孤例，在湖南娄底、山东济南等地，碧桂园、金茂均有项目提前半年、乃至三百天交付。

「一般情况下，按时交付对于项目来说能达到利益最大化。」一位来自全国性房企华东区域的人士对36氪称，以往房企往往是抢开工、预售节点，在预售、回款之后工程进度会放缓。提前交付意味着提前竣工，赶工期需要提前支出更多的施工成本。

房地产行业信用收缩，流动性紧张，持续时间已经超过一年。一方面是融资受限，碍于「三道红线」、「银行贷款集中度管理」以及高杠杆房企暴雷的负面影响传导，开发商到位资金持续下滑，银行贷款、利用外资、私募信托等其他融资渠道不畅。另一方面，楼市销售持续不振叠加预售资金监管趋严，房企利用期房预售、获得定金预收款及按揭贷款的效率也在下降。

相对于外部融资渠道的打通，尽早竣工、提前交付成为房企力所能及的“融资抓手”，这样做至少可以恢复预售回款能力，同时打消潜在客户的保交楼疑虑，恢复市场购房信心。

保交付的资金困境

提前交付之所以被热议，是由于自从去年房地产企业陆续出险爆雷以来，交付难俨然成了行业常见现象。据德邦证券统计，2021年房地产项目停工率约为6.6%。据克尔瑞咨询统计数据，截至2021年底，全国24座主要城市中，尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米。

「项目交付难的主要原因是销售资金被挪用。项目资金付不出工程款，施工单位自然不配合交付进度，严重时便造成停工、烂尾。」某出险��企内部人士对36氪指出，在预售资金监管趋严之前，销售资金被挪用的情况较为常见。

当房企陷入资金困境，一边是施工方看到现金才动工成普遍情况，另一边是艰难推动的出售资产、债务展期，补充现金流的途径愈加狭窄。销售端回款成了项目努力补血的方向。不过一旦销售端低迷，房子卖不出去，即便再提前交付，仍旧堵不了资金缺口。

值得注意的是，多地加强了对预售资金的监管。从去年10月至今，青岛发布了多项预售资金监管相关政策。预售资金监管将按照工程建设进度设置相应控制节点及监管资金留存比例，监管资金额度有望覆盖项目竣工交付所需的资金。

「企业现金流稳健的前提下，加快工程进度是合理的。相比期房，准现房在现有市场情况下更具有竞争力。」上述华东房企内部人士称，预售监管资金趋严后，也不排除个别项目以二期的销售资金，来保证一期交付的可能性。

逻辑变了：从高周转到资金平衡

在更严格预售资金监管政策下，高周转失效，部分房企倾向于调整推盘施工节奏。一些业内人士已经关注到行业逻辑的变化。

国泰君安证券首席分析师谢皓宇在今年7月的一份报告中指出，「2021年预售资金监管以后，竣工接替新开工，成为了房企重要的资金来源，叠加竣工周期的缩短，竣工将在2022年7月后迎来拐点，并将持续上行。」

「预计当单盘去化率达到50%，房企可以根据工程进度做资金的提取，这意味着竣工对地产企业来说将成为资金回笼的抓手。」谢皓宇指出尤其对民企来说，只要工程款支出能够被预售资金所覆盖，竣工就是更好的选择。

尤其在当下房企利润率处于下行趋势，为了保障2022年利润平稳，加快竣工结算进度有利于加快收入结算。

数据层面来看，房地产行业竣工面积也有进一步向好表现。8月国家统计局数据显示，单月竣工面积环比增长42.5%。从重点房企计划来看，2022年竣工面积计划达到1.35亿平，同比增长7%，保持稳健增长趋势。高周转（早开工推盘、晚竣工交付）期间逐渐积累的“新开工-竣工”面积剪刀差正在收敛。

「相比前几年的高周转逻辑，如今更需要做好资金平衡。」上述出险房企内部人士对36氪称，根据自身资金状况算好账，项目如何在覆盖掉建设资金后确保新老地块的交付是重点。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，房企缩短项目完工周期，有利于提高资金周转率，从而缓解现金流压力。同时，未来企业拿地也更倾向于小体量项目，理性拿地以减少资金占用。

中信证券明明债券研究团队指出，9月保交楼政策措辞执行力度进一步加强，各部委和地方政府有关部门相继出台措施，完善政策工具箱，推进烂尾楼盘开工，预计房屋竣工端将持续改善。但是，在财务压力偏大的情况下，房企削减拿地和开工的趋势已成，竣工投资将成为支撑房地产投资乃至固定资产投资的关键。

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